Правда от застройщиков об эскроу: «В страну пришла огромная беда!»
21 июня в Казани в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан состоялось совместное совещание Русского союза строителей (РСС), Государственного объединения строителей» (НОСТРОЙ) и Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства с повесткой: «О мерах реализации стратегии развития строительной отрасли РФ до 2030 года».
За безликим заглавием и показавшимися вослед более безликими официальными отчетами прячется острейшая дискуссия, которая длилась несколько часов, также все те нелицеприятные числа и факты, которые были озвучены выступавшими спикерами и застройщиками из зала.
Пожалуй, более полный отчет о событии вышел на портале «БИЗНЕС Online», который мы приводим практически в полном объеме.
Строители требуют отсрочку до 1 января 2020 года
На совещании было по-настоящему горячо — в Казань, кроме глав разных строй ассоциаций, съехались и представители регионов, обеспокоенные будущим переходом на проектное финансирование, а о дилеммах реформы жилищного строительства гласили, не смущаясь в выражениях.
Президент НОСТРОя Антон Глушков отметил, что неизменные поправки и конфигурации в №214-ФЗ совершенно не веселят строителей и регулирующие органы. Спикер обратился к статистике. В Рф находятся в работе 10 тыс. проектов жилых домов, из их в банки с заявлением о переходе на проектное финансирование обратилось 1300, другими словами только тринадцатая часть. Из их положительное заключение получили порядка 300 — четверть обратившихся. На сей день застройщиками от банков в рамках проектного финансирования получено 10 миллиардов рублей — это сумма, позволяющая выстроить 10 жилых домов, и это 0,1% от общего объема жилищного строительства на местности Рф, озвучил неутешительную математику президент НОСТРОЙ.
«Понятно, что такая цифра не устраивает застройщиков, и мы попробовали разобраться в причинах, которые мешают им начать отлично работать в рамках действующего законодательства», — увидел он. Глушков напомнил, что на прошлой неделе в СМИ проехалась волна сообщений о том, что минстрой готов пойти на уступки застройщикам и отложить введение схемы с внедрением эскроу-счетов. «Большая часть девелоперов сумеют продолжать получать средства впрямую от дольщиков до 1 октября 2019 года, прежний срок был 1 июля», — писал «Коммерсантъ» со ссылкой на собственные источники. Но, по словам спикера, это не совершенно верная информация: после 1 июля средства дольщиков привлекаться не будут, и главный вопрос на сей день — когда будет отсекающая дата, которая установит 30% срок готовности объектов (по заслуги которого дом можно будет достраивать по старенькым правилам).
По словам Глушкова, НОСТРОЙ настаивает на том, чтоб компаниям дали тихо достроить дома и с 1 июля застройщикам не пришлось единым скопом перебегать на проектное финансирование (тем паче что этот процесс сейчас занимает около 4 месяцев, потому что система не отлажена), а срок доведения дома до 30% готовности оставили открытым. Если же таковой способности нет, то срок нужно отложить не на три месяца, а хотя бы на полгода, считают в ассоциации. Тем паче что 30% — это значимая часть работ, практически это стопроцентно вся коробка дома.
«По нашему воззрению, это неправильная дата. Если правительство РФ желает установить эту дату, пусть это будет 1 января 2020 года», — предложил он. По его словам, письмо с подходящим содержанием члены ассоциации уже направили в адресок зампредседателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития Виталия Мутко.
«Срок перехода стал фатальным. Застройщики не управляются»
Антон Глушков привел и другие числа падения жилищного рвнка. С декабря 2018 года идет понижение числа выданных ипотек (в особенности это приметно в последние четыре месяца), а рост ставок плохо сказывается на объемах продаж. Самая низкая ставка на сей день составляет 10,23% — в то время, как по паспорту нацпроекта она должна находиться на уровне 8,9%. Отставание составляет 1,5%, а это сильно много, констатировал он.
Куда более впечатляющими смотрятся другие числа. В июле прошедшего года было выдано 27 тыс. разрешений на строительство — практически застройщики подстраховались на три года вперед (в надежде, что еще пару лет сумеют строить по старенькым требованиям). А вот предстоящая динамика, по словам президента НОСТРОЯ, смотрится пугающей — практически объем выданных разрешений с июля прошедшего года равен нулю. Это штучные разрешения, они измеряются не сотками и не тыщами. «Новые проекты на сегодня не проектируют, разрешения не получают», — констатировал он, назвав это результатом проведенной реформы.
Поменялись и сроки строительства: если в 2016 году средний срок строительства в субъекте РФ составлял 29,5 месяца, то на данный момент он возрос до 36,7 месяца — практически в 1,5 раза. «Это очень нехороший показатель. Технологии есть, мощности есть, и параллельно не очень не плохая динамика», — увидел Глушков. Соответственно, затягиваются и сроки передачи объекта инвестору. Если пару лет вспять эта цифра в среднем составляла два месяца, то в 2018 году она выросла до 6,8, а прогнозный срок задержек в 2019 году — уже 7,4 месяца. «Срок перехода стал фатальным. Застройщики не управляются с тем, чтоб обеспечить своевременную передачу законченного объекта инвестору», — добавил он.
На базе опроса застройщиков ассоциация выделила несколько пт, мешающих развитию. На первом месте, по словам профессионала, оказались задачи нередко меняющегося законодательства. Начиная с 2007 года конфигурации в №214-ФЗ вносились 25 раз. «Раз в полгода застройщик должен перестраивать всю модель бизнеса, неся дополнительные издержки, обретая дополнительные компетенции», — констатировал Глушков. Если компания желает оставаться на плаву, она должна держать у себя грамотных денежных директоров — по другому не выжить. Посреди других заморочек — высочайшие ставки по кредиту, трудности с переходом на эскроу, высочайшая цена присоединения к инженерным сетям. «Я знаю, что для Татарстана это не так животрепещуще, но все же», — добавил он.
Аккумулируя представления застройщиков, НОСТРОЙ разработал несколько предложений, которые поддержал Мутко (по последней мере, словестно). Первым пт идет разработка эталона проектного финансирования, призванная упростить работу с банками. Не так давно схожий эталон был принят Центробанком для ипотечного кредитования, и выдача ипотек стала проще, уверен спикер. 2-ое предложение — мораторий на конфигурации законодательства в области долевого строительства, хотя бы на один год. Очередной вопрос касался субсидирования. Правительством разработана схема, по которой региональные фонды «Дом.РФ» будут достраивать проблемные объекты обманутых дольщиков, не дожидаясь банкротства застройщиков, — за счет средств федерального и регионального бюджета. При всем этом правительство склоняется к тому, чтоб свалить проблемный долгострой на местные власти, если просматривается вина их контролирующих органов.
Регионы трясет от новаций из «центра»
Пользуясь случаем, на злость денька высказались и представители регионов. Вице-президент Русского союза строителей по работе в Северо-Западном федеральном окружении Олег Бритов поведал, как обстоит ситуация в Санкт-Петербурге, а заодно озвучил и как будто снятый у всех с языка вопрос — для чего, воюя с 5% нерадивых застройщиков (по официальным оценкам, толика проблемных долгостроев составляет 5–6% от общего объема жилища — прим. ред.), кошмарить всех других? «Стращает ранее озвученная цифра, о том, что 30 процентов застройщиков уйдут с рынка (не добившись финансирования в банках — прим. ред.). Они-то уйдут, только останутся их проекты, и это может повлечь за собой новых обманутых дольщиков», — спрогнозировал он.
По оценкам Бритова, в Санкт-Петербурге 72% проектов будут соответствовать аспектам 10+30 (10% от общего числа ДДУ, 30% — степень готовности объекта), а 28% проектов должны перейти на проектное финансирование. При всем этом по 32 проектам у правительства Петербурга и органов надзора есть опаски, признался он, добавив, что на обработку заявок банками уходит от 4 до 6 месяцев, и это тоже может вылиться в определенные задачи.
«Санкт-Петербург, Москва, Татарстан переживут этот процесс, может быть с наименьшими потерями. Но отзывы от регионов вызывают опаски, — выделил Бритов. — Вопрос диалога банков и застройщиков я считаю краеугольным камнем — 4,3 триллиона, которые задействованы в стройке, при банковском финансировании откуда-то нужно будет брать…» Подытоживая все вышеупомянутое, эксперт предложил поддержать предложение Глушкова по принятию моратория на конфигурации в законодательстве и установить куда более долгие сроки. «Не на год, а хотя бы на 3-4», — попросил он.
Гендиректор компании «Век» Евгений Воскобойников признался, что приехал на встречу прямо со стройплощадок Карелии, где виделся с наикрупнейшими застройщиками республики. «Некий театр бреда. Я не знаю, как родить малыша с 3-летним опытом строительства», — метафорично высказался он, комментируя требования, предусмотренные законодательством (1 объект — 1 компания, но с опытом). Спикер поведал, что одна из карельских компаний обратилась в Сбербанк с просьбой предоставить им проектное финансирование. «Прикинули, что за 350 миллионов реализуют. Но банк гласит: нет, нам нужна маржинальность 25 процентов и вы должны реализовать за 400 миллионов. И мы будем за этим смотреть», — на показательном примере проиллюстрировал он условия, на которых банки готовы финансировать застройщиков.
По словам Воскобойникова, маржинальность строительства в Карелии в среднем составляет 6–8%, и большая часть застройщиков просто не готова работать с банками на таких критериях. «В страну пришла большущая неудача», — констатировал он, предложив присутствующим слиться и вкупе создать предложения, дозволяющие поправить ситуацию. «Пусть будет банковское финансирование. Но пусть оно будет не 12 процентов. У меня бухгалтеров уже просто трясет», — чувственно высказался Воскобойников.
Завёртка сантехническая EDS-WC V003 AGED BRONZE, цвет античная бронза
Сантехнический фиксатор двери V0 AB применяется в купе с механизмом дверной защелки и служит для запирания и отпирания дверей, устанавливаемых в туалетах и ванных комнатах. Особенностью изделия является наличие поворотной ручки только с одной стороны — внутренней. С внешней стороны размещается заглушка со шлицем, которую можно провернуть при помощи плоского предмета — лезвия ножика, нажимала отвертки. Эта функция предусмотрена для аварийного открывания двери при случайной ее блокировке и будет полезной при наличии в доме малеханьких малышей.
Круглый по форме фиксатор устанавливается на винтах в отверстие в двери, вырезанное в согласовании с монтажными размерами изделия. Материал, применяемый при изготовлении корпуса, — ЦАМ (цинк-алюминий-медь), цвет изделия — «бронза». Фиксатор обустроен системой блокировки.