Долевое строительство жилья убивают без должной аналитики и вместе со стройотраслью

Центральный экономико-математический институт РАН в деятельном порядке провел исследования последствий поправок в закон о долевом строительстве жилища и инициативы по переходу на проектное финансирование жилищного строительства.

Исследование носит очень сладкоречивый заголовок: «Ликвидирование цены как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». Ученые на математических моделях обосновывают, что последние поправки в закон о долевом строительстве жилища, а тем паче отказ от «долевки» приведут не к улучшению, а к значительному ухудшению ситуации как на рынке жилища, так и в строительной отрасли в целом. Расчеты демонстрируют, что в текущее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика. Из их останутся и сумеют работать в критериях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика либо 5,3% от работающих на данный момент. Другие или будут перебегать на «сероватые» схемы вербования средств, или станут банкротами.

Доктор РАНХиГС, д.э.н., член Федерального межотраслевого совета «Деловой Рф» Миша Викторов отдал свою оценку этому исследованию:

- Когда коллеги направили мое внимание на эту работу, я опешил тому, что академическое общество высочайшего уровня вдруг заинтересовалось таковой прикладной темой как долевое строительство жилища. И очередной вопрос, который меня заинтересовывал до встречи с коллективом разработчиков, - кто заказчик этой работы? Разработчики ответили, что заказчика нет, управление института, видя высшую напряженность дискуссии и большой резонанс темы долевого строительства, собрались сделать эту работу за счет собственных средств. И это очень показательно, так как энтузиазм к данной теме большой, и данное исследование может получить предстоящее развитие, в особенности в части моделирования ситуаций на 3-5-10 лет.

1-ое, что меня заинтриговало – анализ количества обманутых дольщиков. Числа, даже официальной статистики, различаются в 2-3 раза, при всем этом какого-нибудь сурового анализа по истории появления трудности на федеральном уровне не было. Когда я занимал пост министра строительства Калининградской области и отвечал, в том числе, за работу с застройщиками и дольщиками и за трудности, которые мне достались, 1-ое, что я сделал – анализ ситуации. И в 2014 году препядствия мне достались с хвостом более 10 лет. Другими словами, половина зарегистрированных обманутых дольщиков относилось к тому периоду, когда 214 закона «О долевом строительстве жилища» не было вообщем.

Самый броский пример в моей личной практике – это 400 семей, с которыми СУ-155 заключила контракт в рамках коммандитного приятельства, а не долевого строительства. И выходило, что даже в компетенцию минстроя региона эти стройки не попадали, договоры не надо было регистрировать, соответственно, информация об этих объектах нигде не учитывалась, не считая одной – выхода людей на общественные акции. И разработчики данного исследования, на мой взор, совсем верно указывают, что предпосылки возникновения такового количества обманутых людей не были разобраны довольно тщательно и верно. Был избран самый удачный вариант: все свалить на застройщиков, что они все типо работают по неверным схемам. А это не так.

Также меня заинтриговал и 2-ой вывод ученых о том, что на их взор схема долевого строительства жилища, которая отработала уже более 12 лет, с учетом всех поправок и ужесточенных требований к застройщикам на данный момент смотрится более надежной и прозрачной. Этот вывод я считаю правильным и от себя могу добавить только одно: неувязка обманутых дольщиков есть, но она преподносится превратно, в нее вкладывается сильно много чувств, хотя людям, естественно, очень необходимо посодействовать. Но исходя из убеждений регулирования страны должен быть системный подход, а не эмоции.

Если же гласить о переходе на проектное финансирование строительства жилища, могу привести только две числа: на софинансирование достройки объектов СУ-155 ушло порядка 40 млрд рублей, а на спасение банковской системы – практически 1,5 трлн рублей. Давайте сравним эти числа и спросим сами себя: а где дела обстоят ужаснее: на стройке либо в банках? И этот вопрос, сначала, нужно задать Центральному банку, который на данный момент пробует решить трудности банков за счет переформатирования работы с 3-4 трлн рублей раз в год, но уже в рамках банковского сопровождения жилищного строительства.

Потому данная аналитическая работа очень увлекательна, полезна и достойна отдельного обсуждения на самых влиятельных площадках, в том числе, в Гос Думе, в правительстве Москвы, в отраслевых объединениях. Ее необходимо эту работу разобрать, изучить выводы и осознать, как их можно использовать для предстоящей работы на более высочайшем уровне. И мы постарается, чтоб этот исследовательский труд был очень учтен при грядущих решениях, в том числе, в поправках в подписанном, но пока не вступившем в силу с 1 июля законе 218-ФЗ.

Полный текст документа доступен по ссылке:

ТЕЗИСЫ ИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ «Ликвидирование цены как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».

В текущее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн. рублей. 67,25%, другими словами, 3,6 трлн. руб. из их – это средства дольщиков и личных инвесторов. При переходе на новые правила строительства, должен вырасти свой капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут поменять объем денег, привлекаемых на данный момент в личном порядке. На данный момент кредиты банков составляют всего 23,95%. Соответственно, уже на данный момент можно предсказывать недостаток финансирования.

Половина квартир построена не по договорам ДДУ. Около 90% обманутых дольщиков не имеют дела к 214- ФЗ. Это все ЖСК, жилищные сертификаты, ИЖС многоквартирных домов на личных участках и пр. Тут вопросы нужно задавать руководителям субъектов, мэрам, главам городских образований и, очевидно, правоохранительным органам.

Закон № 214-ФЗ и другое законодательство не воспрещает использовать другие схемы для вербования средств. И в критериях необходимости вербования ресурсов на долгое время (а период согласования продолжается 2-3 года зависимо от масштабов строительства), застройщики этими схемами пользуются. К примеру, наикрупнейший застройщик СУ-155, в том числе, заключал договоры как ЖСК и договоры поручительства.

Введенные Федеральным законом № 218-ФЗ очень конструктивные Поправки сделали 20 третью редакцию Федерального закона № 214-ФЗ. закон № 214-ФЗ был значительно ужесточен еще до принятия Поправок, Тот факт, что все эти меры оказались недостающими, возможно, и подтолкнул законодательную власть к конструктивным шагам. Принятие обозначенного закона приводит, во-1-х, к возникновению у участников рынка ранее не предусмотренных законодательством расходов (а именно, расходов на формирование компенсационного фонда для ублажения претензий пострадавших дольщиков), а во-2-х, дополнительных запретов и ограничений в отношении застройщиков (а именно, требований в отношении опыта их работы). В силу этих 2-ух причин, исходя из установленных в Постановлении Правительства РФ от 17.12.2012 № 1318 критериев, Федеральный закон № 218-ФЗ следует относить к законам с «высочайшей степенью регулирующего воздействия».

Правовая оценка Поправок с подробными комментами и ссылками на правовые акты, включая Конституцию и международные договоры Русской Федерации, дана в заключении д.ю.н. Л.А. Лукьяновой. В итоге проведенного анализа данный нормативный правовой акт признан настолько неидеальным, что его нужно отозвать, так как в случае его вступления в силу и внедрения на практике без значимой корректировки, многие его положения имеют реальные шансы быть общепризнанными не надлежащими Конституции Русской Федерации и нарушающими Европейскую Конвенцию «О защите прав человека и главных свобод». А именно, ФЗ № 218 предугадал существенное ограничение свободы экономической деятельности и свободы предпринимательства (один дом – один застройщик), законодательно установлен предел расходов застройщиков на определенные цели, ограничено их право на займы и кредиты, на свободу выбора собственников через фактический запрет на небанковское финансирование (уполномоченные банки) и на внедрение прибыли (требование о неснижаемом остатке на счете).

Этим Законом были также сделаны дополнительные опасности для появления нерадивых покупателей и сделаны условия для монополизации строительного рынка (требования к компании-застройщику). Другими словами ФЗ № 218 так ограничил права застройщиков как собственников и субъектов экономической деятельности, что полностью обоснованно появляется вопрос о чрезмерности таких ограничений, о непропорциональности этих ограничений преследуемой легитимной цели и о превышения конституционных пределов муниципального вмешательства в экономическую деятельность средством злоупотребления законом как единственной законной формы ограничения прав и свобод человека.

В связи с принятием закона 218-ФЗ естественно ждать не только лишь сокращения числа «обманутых дольщиков», что, возможно, будет достигнуто, да и роста денежной нагрузки на проекты по строительству жилища, также разорения части застройщиков. Чтоб этого избежать, необходимо использовать резервы, большая часть которых связана с возможностью сокращения трансакционных издержек.

Экспертные прогнозы развития событий на рынке жилища в связи с Поправками многообразны и противоречивы. В наиблежайшие три года рынок жилого строительства ожидают колоссальные конфигурации — запланированное правительством РФ ужесточение требований к застройщикам, отмена долевого роли в строительстве и переход к проектному финансированию вызовут не только лишь смену схем финансирования, но передел рынка. На данный момент объём строительства с ролью дольщиков, по многим оценкам, добивается в целом по стране 80%. Через два года долевое строительство должно быть сведено до нуля, но еще до того вероятен массовый отток дольщиков-инвесторов и уход с рынка значимой части имеющихся сейчас застройщиков.

Из-за новых законодательных инициатив цены на жильё возрастут на 20–30%. При всем этом с рынка может уйти до 2-ух третей игроков. Но на данный момент правительство РФ тревожит больше даже не общий спад рынка, а «обманутые дольщики». Минстрой РФ сейчас занимается решением заморочек по 830 объектам, полное количество дольщиков по этим объектам составляет 38 тыщ человек. При всем этом, по словам министра федерального ведомства Миши Меня, число участников долевого строительства таких объектов может составлять как минимум 86 тыщ человек. По данным управляющего рабочей группы партии «Единая Наша родина» по защите прав дольщиков Александра Сидякина, «обманутых дольщиков» еще больше — около 130 тыщ человек.

Пока ветвь будет перебегать от «дешёвых» средств дольщиков к дорогим кредитам (средняя ставка сейчас составляет 11,8%), застройщикам предстоит жить по изменённому 214-ФЗ. Заморозка средств на эскроу счёте — это практически принужденное кредитование. Это резко прирастит себестоимость строительства — процентов на 30.

Застройщики убеждены – внедрение эскроу счетов и проектное финансирование сделает главными игроками рынка банки. Это приведёт к понижению ёмкости рынка, потому что отмена долевого строительства либо заморозка средств на эскроу счёте не даст застройщикам продавать квартиры с ценами на уровне котлована, а, означает, с рынка уйдёт категория покупателей-инвесторов, которые получают недвижимость для следующей перепродажи либо сдачи в аренду. А это порядка 30 процентов сделок.

По словам управляющего отдела аналитики СК «Неометрия» Ксюши Рысенко, участники рынка в ожидании конфигураций, которые войдут в силу с лета 2018 года, начали интенсивно работать над проектной документацией, чтоб получить разрешения на строительство до конца 1 полугодия 2018 года. Это может привести к обострению ситуации с дольщиками, так как застройщики набирают эти разрешения, а потом будут завлекать средства дольщиков под заранее неосуществимые проекты. Рвение обезопасить дольщиков может привести к оборотному эффекту в 1-ое время.

Результаты моделирования конфигураций законодательной базы на примере большой средней строительной компании очевидным образом показывают существенное негативное воздействие на денежной состояние отрасли. Так, к примеру, рентабельность капитала через 5 лет, т.е. к 2022 г. может сократиться фактически в 2 раза (на 49-55%) с сохранением этой величины в предстоящем приблизительно на этом уровне. Наихудшее финансовое состояние компаний ожидается в период 2019-2021 гг., когда денежный итог будет близок к нулю либо иметь плохой результат. Аналогичное понижение рентабельности будет типично для всех больших застройщиков. Рентабельность продаж прогнозируется снизится в 1,27 раза. Соответственно, если распространить модель на других больших застройщиков, получим последующий итог: из 32 огромнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 миллиардов. до 24,5 миллиардов. руб на 2016 год), 12 станут банкротами.

На примере среднего проекта (среднего застройщика) мы смотрим существенное понижение валютных потоков от проекта с учетом требований 218-ФЗ, так валютные потоки с проекта после уплаты процентов и налогов сокращаются на 42,4%. При объеме совокупных инвестиций в проект около 3 млн доходность на вложенный рубль понижается с 8,8% до 5,0% либо на 112 млн руб. в абсолютном выражении. С учетом ожидаемой нормы доходностина инвестированный капитал в отрасли с завышенным уровнем риска и текущей рентабельности проектов конфигурации № 218-ФЗ приведут к уходу из бизнеса огромного количества средних компаний сектора. Соответственно, понижение рентабельности у «средних» застройщиков будет в 3,37 раза.

Из расчетов на базе модели следует вывод: в новых критериях из 3832 имеющихся на данный момент застройщиков, выживут, другими словами сумеют работать в новых критериях 132 либо 3,4% от имеющихся к истинному времени в реестре застройщиков. В текущее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика из реестра. Из их останутся и сумеют работать в критериях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика либо 5,3% от работающих на данный момент. Другие или будут перебегать на «сероватые» схемы вербования средств, или станут банкротами.

ВЫВОДЫ

При падении объемов строительства жилища пострадает не только лишь строительная ветвь, да и смежные с ней. Свалится потребление строй материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП приблизительно на 1,5%.

К тому же семьи, не смогшие приобрести жилище по ДДУ на новых критериях, хотя на старенькых они могли это сделать, останутся без жилища. Их утраты в валютном выражении посчитать тяжело, но они точно будут. К этому следует добавить, что оценка в 30% процентов – это жизнеутверждающая оценка. Как надо из расчетов по денежной модели, в критериях закона № 214 ФЗ с поправками согласно закону № 218 ФЗ не сумеют реально работать 95% тех застройщиков, кто на данный момент работает по ДДУ. А это значит, что с этого рынка уйдут не 30%, а чуть ли не все, работающие по ДДУ застройщики. Часть из их, непременно, уйдет в «сероватые» схемы. По другому говоря, сценарий сокращения строительства жилища на 15% (30% от ДДУ) может сочетаться с массовым переходом в «сероватые» схемы.

Как указывает институциональный анализ трудности «обманутых дольщиков», схема строительства жилища на базе ДДУ –– более прозрачная и неопасная для будущих покупателей из всех, узнаваемых и не противоречащих существующему законодательству схем вербования средств людей в строительство кроме, может быть, строй сбер касс. Ужесточения закона № 214-ФЗ в период с 2004 по 2017 год всегда были ориентированы в пользу дольщиков как более слабенькой стороны. На теоретическом уровне это верно, потому что закон должен защищать более слабенькую в отношениях сторону. Но реально баланс интересов был нарушен уже к 2017 году, другими словами к моменту принятия закона № 2018 ФЗ. Застройщикам удавалось обходить препятствия, создаваемые все новыми поправками при неразговорчивом согласии дольщиков. Очевидно, это утверждение не распространяется на «обманутых дольщиков», но на момент, когда они вступали в дела на базе ДДУ, положение их устраивало. И здесь снова нужно напомнить, что большая часть «обманутых дольщиков» – это никак не те, кто заключал ДДУ. Таких только 38 тыщ, как надо из представленных министром строительство данных. Другие сотки тыщ «обманутых дольщиков» – жертвы совершенно других схем, не имеющих дела ни к закону № 214-ФЗ, ни к ДДУ. А это означает, что ряды этой категории рассерженных людей не поредеют в связи с принятием закона № 218-ФЗ.

Нельзя исключить вариант, когда объем строительства на базе ДДУ по закону № 214-ФЗ сократиться, а весь этот объем строящегося жилища плавненько перетечет в те же другие схемы вербования средств людей. Снаружи это будет смотреться как строительство за счет застройщиков, что дозволит делать аналитические заключения об успешном переходе от «устаревшей» схемы долевого строительства жилища к более современной и цивилизованной форме строительства и продаже готового жилища. Но фактически это будет означать рост внедрения тех денежных схем, где интересы потенциальных покупателей защищены еще ужаснее, чем в случае ДДУ, соответственно, вырастет количество «обманутых людей». Будут ли они называться «обманутыми дольщиками» –– вопрос открытый. Но, вероятнее всего, будет конкретно так, так как уже сложился образ «обманутых дольщиков», сочувственное отношение к нему со стороны общества и власти, есть некая организационная структура. Прибыльнее примкнуть к этой категории обиженных людей, чем создавать новейшую. В каком-то объеме этот вариант практически неизбежен.

Как указывает глубочайший правовой анализ, проделанный доктором Е.А. Лукьяновой, закон № 218-ФЗ плохо изготовлен конкретно как нормативный правовой документ. Он не только лишь ограничивает свободу договорных отношений, но противоречит Конституции, содержит неясные формулировки, создающие способности для произвола, и другие недостатки. В неком смысле его можно рассматривать как жест отчаяния, изготовленный законодателем, совсем запутавшимся в дилемме «обманутых дольщиков», а поэтому готовым на деяния, не подкрепленные в подабающей мере ни экономическим, ни правовым анализом.

Исследование указывает, а именно, что закон № 218-Ф№ не только лишь не решит делему «обманутых дольщиков», но может ее обострить, попутно нанеся значимый вред реальному сектору экономики. Может быть, в выигрыше окажутся некие банки. Да и это под огромным колебанием. В целом же исследование указывает, как нежелание находить решения в сфере законодательства, делая упор на суровый научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, вполне обратным тому, чего желали.

Картина на холсте «Собачка в очках» 30x30 см

Картина на холсте «Собачка в очках» дополнит и воскресит оформление, поможет сделать комфортабельную атмосферу. Шероховатая фактура холста, натянутого на каркас из МДФ, смягчает контуры и цвета, присваивает изображению особенный спектр.

Набросок предлагает творческий взор на «меньших братьев». Гамма и маленькие детали открывают нрав животного, передают игривое настроение. Изображение добавит динамики в дизайн помещения. Совершенно подойдёт для детской комнаты.

Картину размером 30x30 см можно поставить на полку либо повесить на пустую стенку, сделав акцентной деталью интерьера. Крепеж прилагается. Страна производства картины — Наша родина.